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    透視開發商“逆市操作”現象
    更新時間:2010-8-31 8:39:05    來源:新華網

        資料圖:繼6月份全國70個大中城市房屋銷售價格環比由上漲轉為下降,最近一些地方房價又出現“試探性”上漲。

    .................................................

        新華網北京8月30日電(記者焦國棟、袁軍寶、劉敏)繼6月份全國70個大中城市房屋銷售價格環比由上漲轉為下降,最近一些地方房價又出現“試探性”上漲。部分開發商開始“轉戰”中小城市,試圖復制高房價。

        調控博弈之時,開發商力挺高房價的“底氣”何在?當前樓市調控成果如何守��?會不會出現新一輪房價“報復性”上漲?“新華視點”記者對此進行了追蹤調查。

        部分開發商多種“玩法”應對調控

        今年4月份以來,新一輪樓市調控政策不斷出臺,房價過快上漲問題得到初步遏制。但記者近期調查發現,一些開發商對高房價“戀戀不舍”,硬挺房價,唱多樓市,試探性漲價,“轉戰”中小城市,房價上漲有卷土重來跡象。

        5月份打算買房的北京市民蘇志強到現在還沒拿定主意。他說:“本來寄希望于房價能降一些,但現在看來,北京四環以內仍難尋每平方米低于2萬元的商品房�!�

        8月份,濟南恒大綠洲、恒大名都等一些知名樓盤將折扣從8.5折提升到8.7折,立時引發輿論關注。濟南多家房產中介預計,9月份新開的樓盤將比現價每平方米上漲500元左右。

        在濟南做樓盤代理銷售5年多的趙經理說:“在打折基礎上試探性漲價,這無疑釋放出房源趨緊的信號,告訴人們欲購從速�!�

        8月24日,北京飯店二期公寓“霞公府”將北京市住宅最貴單價從每平方米7.2萬元刷新到了最高13.7萬元。銷售部劉小姐對記者說:“預約看房者已經排到了下周�!�

        有關人士指出,國家房地產調控政策并沒有放松,為什么有些房價會高位反彈呢?這反映了房地產調控與開發商逐利的博弈到了關鍵階段,開發商希望用種種手法烘托“漲價預期”。

        一些業內人士透露,開發商通常會力薦樓市“買漲不買跌”原則,強調購置房產可抵抗通脹。房地產顧問機構信立怡高總經理朱江說:“購置的房產是抵抗通脹的一種特殊剛性需求,只要房價增幅能跑贏CPI,這種剛性需求就將長期存在,而且在一定條件下還可能集中釋放�!�

        除了硬挺房價、唱多樓市、試探性漲價,一些開發商將“托市”目光轉向中小城市。據甘肅省宏升房地產公司總經理王秀蘭介紹,距離甘肅蘭州市不到100公里的臨洮縣城房價已由年初的每平方米2200元漲到2500元。

        記者調查發現,一些沒有拿到預售房許可證的開發商,還通過發放免費卡提前預約排號,這樣做既符合不得收取買受人定金的規定,又能提前鎖定銷量。

        同時,一些開發商還和商業銀行聯手。記者調查發現,有的本地銀行在做按揭時實行“只認購房者本人”原則,家庭成員中即使有人已申請房貸,也不影響新貸款利率和首付。

        開發商力挺高房價的“底氣”何在

        開發商之所以力挺高房價,是因為地方政府短期內還不能擺脫土地財政依賴,銀行也不希望因房價下降而產生過多不良資產。更重要的是,地方政府在調控樓市時,還要顧及政策對GDP的影響。

        記者拿到一份沿海某省發改委上半年房地產投資情況總結報告,文中說:“省內房地產開發投資規模明顯偏低,部分城市房屋銷售價格與其他城市相比明顯偏低,且房屋價格上漲不快�!辈⒅赋觯骸皣艺{控政策出臺后,全省房屋銷售面積增幅逐月回落,住房消費徘徊不前,不利于整個經濟平穩發展,因而房地產調控不能搞‘急剎車’,要研究出臺扶持政策大力幫促,保持全省房地產市場平穩健康發展�!�

       “地方政府更在意任期內的可用財力,不舍得失去土地這一重要財源,因而指望低價拿地在短期內難以實現�!币晃婚_發商告訴記者。

        有了這些地方政府的“導向”,開發商“逆市托盤”便等于有了“底氣”。采訪中,一些開發商告訴記者,政策收緊對開發商拿地的資金鏈有一定影響,但仍在可控范圍內,這些開發商有資金實力玩價格游戲,抱有左右市場心理。

        從國家統計局的數據分析,7月份開發商投資金額環比雖有所下降,但總體資金面仍較為寬松。前7個月,房地產開發企業本年資金來源38876億元,同比增長39.4%;全國房地產開發投資23865億元,同比增長37.2%。

        從已經披露的半年報信息來看,包括保利地產、金地集團、招商地產在內的多家地產龍頭企業“不差錢”。

        房價“非漲不可”并非神話

        一些專家表示,盡管短期來看房價仍處在膠著狀態,高位震蕩,但房價理性回歸已成大勢所趨。

        土地供給方面,國家統計局數據顯示,2010年全國計劃住房建設用地供應總量18.5萬公頃,遠遠超過去年全國住房實際供地7.6萬公頃和前五年平均年度實際供地量5.5萬公頃。今年下半年全國還有約2/3用地計劃可用,土地供應并不緊張。

        新增住宅大幅增加,也增加了開發商捂盤惜售的操作難度。2009年,全國住宅竣工面積5.77億平方米,增長6.2%,2010年上半年住宅竣工面積已同比增長15.5%。2010年6月末,商品房待售面積相比增長了6.4%。

       在需求方面,國家打擊投機性炒房政策頻出,使二手房價格已經不再堅挺。國家統計局數據顯示,二手房價格已連續幾個月下降,5月環比降幅達到0.4%,6月份下降了0.3個百分點,7月份仍處于環比下降狀態。

        中國指數研究院常務副院長黃瑜表示,今年新一輪房地產調控政策成效已逐步顯現。而近期各項措施的緊密推進也表明,我國調控房地產市場的措施一段時間內不會放松。

        8月份以來,從銀行頻繁進行房價下降壓力測試,到國土部門宣布在全國范圍內清理囤地行為;從發改委表示我國將進一步推進房產稅體制改革,到國務院要求各地加快保障性住房建設,一項項舉措緊鑼密鼓。

        有關專家認為,住房供給增加、炒作行為淡出,正是政府鞏固樓市調控成果的底氣所在。

        “政府能不能像銀行做房價下降壓力測試那樣,也做一下房價下降的財政收入壓力測試?”有關專家提出,“一方面這個數據可以反映出轉方式、調結構、增財源的成果,另一方面也能督促地方加快產業升級改造,早日擺脫土地財政依賴�!�

    文章編輯:毋千舉 
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    透視開發商“逆市操作”現象
    2010-8-31 8:39:05    來源:新華網

        資料圖:繼6月份全國70個大中城市房屋銷售價格環比由上漲轉為下降,最近一些地方房價又出現“試探性”上漲。

    .................................................

        新華網北京8月30日電(記者焦國棟、袁軍寶、劉敏)繼6月份全國70個大中城市房屋銷售價格環比由上漲轉為下降,最近一些地方房價又出現“試探性”上漲。部分開發商開始“轉戰”中小城市,試圖復制高房價。

        調控博弈之時,開發商力挺高房價的“底氣”何在?當前樓市調控成果如何守��?會不會出現新一輪房價“報復性”上漲?“新華視點”記者對此進行了追蹤調查。

        部分開發商多種“玩法”應對調控

        今年4月份以來,新一輪樓市調控政策不斷出臺,房價過快上漲問題得到初步遏制。但記者近期調查發現,一些開發商對高房價“戀戀不舍”,硬挺房價,唱多樓市,試探性漲價,“轉戰”中小城市,房價上漲有卷土重來跡象。

        5月份打算買房的北京市民蘇志強到現在還沒拿定主意。他說:“本來寄希望于房價能降一些,但現在看來,北京四環以內仍難尋每平方米低于2萬元的商品房�!�

        8月份,濟南恒大綠洲、恒大名都等一些知名樓盤將折扣從8.5折提升到8.7折,立時引發輿論關注。濟南多家房產中介預計,9月份新開的樓盤將比現價每平方米上漲500元左右。

        在濟南做樓盤代理銷售5年多的趙經理說:“在打折基礎上試探性漲價,這無疑釋放出房源趨緊的信號,告訴人們欲購從速。”

        8月24日,北京飯店二期公寓“霞公府”將北京市住宅最貴單價從每平方米7.2萬元刷新到了最高13.7萬元。銷售部劉小姐對記者說:“預約看房者已經排到了下周�!�

        有關人士指出,國家房地產調控政策并沒有放松,為什么有些房價會高位反彈呢?這反映了房地產調控與開發商逐利的博弈到了關鍵階段,開發商希望用種種手法烘托“漲價預期”。

        一些業內人士透露,開發商通常會力薦樓市“買漲不買跌”原則,強調購置房產可抵抗通脹。房地產顧問機構信立怡高總經理朱江說:“購置的房產是抵抗通脹的一種特殊剛性需求,只要房價增幅能跑贏CPI,這種剛性需求就將長期存在,而且在一定條件下還可能集中釋放。”

        除了硬挺房價、唱多樓市、試探性漲價,一些開發商將“托市”目光轉向中小城市。據甘肅省宏升房地產公司總經理王秀蘭介紹,距離甘肅蘭州市不到100公里的臨洮縣城房價已由年初的每平方米2200元漲到2500元。

        記者調查發現,一些沒有拿到預售房許可證的開發商,還通過發放免費卡提前預約排號,這樣做既符合不得收取買受人定金的規定,又能提前鎖定銷量。

        同時,一些開發商還和商業銀行聯手。記者調查發現,有的本地銀行在做按揭時實行“只認購房者本人”原則,家庭成員中即使有人已申請房貸,也不影響新貸款利率和首付。

        開發商力挺高房價的“底氣”何在

        開發商之所以力挺高房價,是因為地方政府短期內還不能擺脫土地財政依賴,銀行也不希望因房價下降而產生過多不良資產。更重要的是,地方政府在調控樓市時,還要顧及政策對GDP的影響。

        記者拿到一份沿海某省發改委上半年房地產投資情況總結報告,文中說:“省內房地產開發投資規模明顯偏低,部分城市房屋銷售價格與其他城市相比明顯偏低,且房屋價格上漲不快�!辈⒅赋觯骸皣艺{控政策出臺后,全省房屋銷售面積增幅逐月回落,住房消費徘徊不前,不利于整個經濟平穩發展,因而房地產調控不能搞‘急剎車’,要研究出臺扶持政策大力幫促,保持全省房地產市場平穩健康發展。”

       “地方政府更在意任期內的可用財力,不舍得失去土地這一重要財源,因而指望低價拿地在短期內難以實現。”一位開發商告訴記者。

        有了這些地方政府的“導向”,開發商“逆市托盤”便等于有了“底氣”。采訪中,一些開發商告訴記者,政策收緊對開發商拿地的資金鏈有一定影響,但仍在可控范圍內,這些開發商有資金實力玩價格游戲,抱有左右市場心理。

        從國家統計局的數據分析,7月份開發商投資金額環比雖有所下降,但總體資金面仍較為寬松。前7個月,房地產開發企業本年資金來源38876億元,同比增長39.4%;全國房地產開發投資23865億元,同比增長37.2%。

        從已經披露的半年報信息來看,包括保利地產、金地集團、招商地產在內的多家地產龍頭企業“不差錢”。

        房價“非漲不可”并非神話

        一些專家表示,盡管短期來看房價仍處在膠著狀態,高位震蕩,但房價理性回歸已成大勢所趨。

        土地供給方面,國家統計局數據顯示,2010年全國計劃住房建設用地供應總量18.5萬公頃,遠遠超過去年全國住房實際供地7.6萬公頃和前五年平均年度實際供地量5.5萬公頃。今年下半年全國還有約2/3用地計劃可用,土地供應并不緊張。

        新增住宅大幅增加,也增加了開發商捂盤惜售的操作難度。2009年,全國住宅竣工面積5.77億平方米,增長6.2%,2010年上半年住宅竣工面積已同比增長15.5%。2010年6月末,商品房待售面積相比增長了6.4%。

       在需求方面,國家打擊投機性炒房政策頻出,使二手房價格已經不再堅挺。國家統計局數據顯示,二手房價格已連續幾個月下降,5月環比降幅達到0.4%,6月份下降了0.3個百分點,7月份仍處于環比下降狀態。

        中國指數研究院常務副院長黃瑜表示,今年新一輪房地產調控政策成效已逐步顯現。而近期各項措施的緊密推進也表明,我國調控房地產市場的措施一段時間內不會放松。

        8月份以來,從銀行頻繁進行房價下降壓力測試,到國土部門宣布在全國范圍內清理囤地行為;從發改委表示我國將進一步推進房產稅體制改革,到國務院要求各地加快保障性住房建設,一項項舉措緊鑼密鼓。

        有關專家認為,住房供給增加、炒作行為淡出,正是政府鞏固樓市調控成果的底氣所在。

        “政府能不能像銀行做房價下降壓力測試那樣,也做一下房價下降的財政收入壓力測試?”有關專家提出,“一方面這個數據可以反映出轉方式、調結構、增財源的成果,另一方面也能督促地方加快產業升級改造,早日擺脫土地財政依賴。”

    文章編輯:毋千舉 
     

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